新华财经上海6月17日电（记者杨溢仁）2026年5月以来，国内公募REITs二级市场受新发产品增多，存量份额解禁的供给冲击影响，整体震荡回调，赛道估值、流动性出现了明显的结构性分化。
分析人士指出，当前市场多空因素交织，虽然低利率环境与长期资金入市构成了底部支撑，但供给扩容、底层资产表现分化却压制了市场上行空间。
震荡筑底
可以看到，2026年5月至今，全市场REITs指数呈现出了“探底—修复—二次调整”的V型震荡走势，各赛道收益、流动性、估值全面分化。
就指数行情来看，同花顺数据库REITs基金指数（807530）4月末收盘于716.46 点，5月8日下行至713.69点后，持续回落，5月28日最低下探至681.09点，区间最大回撤4.57%；6月初短暂反弹至696.43点，6月中旬再度走弱，6月15日收盘于678.71 点，5月1日至6月15日的区间累计跌幅为5.28%。
不仅如此，6月8日至 6月12日，中证REITs全收益指数下跌了1.89%，REITs总指数下跌了2.06%，产权REITs指数下跌了2.51%，经营权REITs指数下跌了1.20%，REITs总指数跑输沪深300指数1.24个百分点，跑输中证全债指数1.80个百分点。
中信建投证券房地产和建筑行业首席分析师竺劲表示，本轮REITs调整并非由单一因素驱动，短期核心矛盾是供给放量与长线资金承接不足，叠加集中解禁抛压、产业园与仓储底层基本面走弱、存量资金跨资产分流、技术止损负反馈等多重利空共振，致使市场波动加剧。就目前来看，市场修复窗口需等待6月商业不动产REITs供给落地、指数基金建仓、三季度增量资金政策兑现，才会逐步显现。
记者观察发现，在本轮公募REITs的调整过程中，供给端放量直接压制了二级市场的流动性。根据券商测算，截至2026年6月12日，年内新发公募REITs产品共8单，总发行规模297.8亿元，同比增长了139.3%；待上市商业不动产REITs共4单，合计募资超200亿元，将于6月18日集中上市。
竺劲指出：“新增供给正分流存量资金，也加剧了二级成交的低迷。叠加6月12日、16日，多只产业园REITs战配份额集中解禁，则短期流通盘扩容进一步放大波动无可避免。”
值得一提的是，当前REITs各赛道收益表现分化的特征同样非常突出，较之于产业园区REITs和仓储物流REITs的大幅调整，消费基础设施REITs和保租房REITs的平均跌幅有限，韧性凸显。
利好仍存
尽管5月至6月，公募REITs市场深陷震荡格局，但对于后市表现，各机构并不悲观。
“伴随增量资金政策的持续落地，长期配置资金入市的预期正在升温。”一位保险机构投资人告诉记者，“潜在的增量资金政策包括质押式回购机制优化、社保养老金放宽配置、险资扩大商业不动产REIT的投资范围、REITs纳入沪深港通标的等，长期资金的负债久期与REITs高分红、长久期属性高度匹配。鉴于公募REITs已从单一资产发行进入了‘首发+扩募’资本循环阶段，则扩募的常态化将助力提升保险、券商自营机构的持仓占比。”
不仅如此，当前利率低位运行，“资产荒”环境也将凸显REITs的配置价值。来自开源证券的研究观点指出，债券利率中枢持续下行，“资产荒”逻辑延续，公募REITs强制分红、中低波动特征适配“固收+产品底仓”的配置需求，全年具备估值修复基础。
“另外，那些刚需底层资产的现金流稳定性强，分红收益具备确定性，因此仍能获得机构青睐。”前述投资人直言，“例如，保租房REITs的已上市项目平均出租率在95%以上，运营稳健，韧性十足；奥莱类消费REITs的底层资产出租率常年维持在99%以上，客流稳定性强，抗周期属性突出；剩余如高速公路、水电、市政环保等特许经营权类资产的分派率能稳定维持在4%以上，在震荡市中同样具备防御属性。”
分层布局
综上，结合5月至6月的市场分化特征与多空变量，则多位业内人士建议，现阶段可重点关注“一级精选打新、二级哑铃配置、赛道分层取舍” 的布局策略。
具体而言，一级市场方面，建议择优参与打新战配，规避那些锁定期较长的标的。
“一级市场打新及战配策略可聚焦估值、询价区间合理的标的，对锁定期超过12个月的长期战配保持审慎态度；优先选择底层资产刚需、原始权益人国资背景、具备持续扩募储备的项目，规避纯市场化商业、非核心区产业园标的。”竺劲说。
“身处供给放量环境下，个人建议，各机构重点关注一二级市场价差较厚、资产质量优良项目的打新；价差较薄的新品上市后回调风险极高，所以应摒弃‘打新稳赚’的固有思维。”申万固收团队的相关负责人补充表示。
再就二级市场来看，“建议关注哑铃配置，锚定三条核心主线。”前述投资人表示，“一端配置保租房、市政环保、水电等刚需抗周期资产作为底仓，赚取稳定分红；另一端布局数据中心、清洁能源、优质仓储等高景气新基建赛道，博取资产增值与扩募弹性。”
在竺劲看来，后续可重点关注三大二级市场的布局主线，其一，是抗周期稳健赛道。具体包括政策性保租房、市政环保、水电火电，其现金流不受宏观周期扰动，适合底仓长期持有，对冲市场震荡；其二，是国家战略高景气赛道——包括数据中心、强关联方整租仓储、车流量持续修复的高速项目，在产业政策的加持下，其运营景气度有望持续上行；
其三，是具备强扩募预期的标的。扩募落地将增厚资产规模、提升长期收益空间。
来自财通证券的研究观点指出，短期可优先布局出租率99%以上的奥莱类消费REITs；中长期规避非核心区写字楼REITs，聚焦一线城市核心商圈商业体，优先选择自有专业运营团队的国资原始权益人标的。
至于交易节奏，多位受访的业内专家建议，在震荡行情中，可博弈优质标的超跌机会；把握次新券集中分红、解禁落地后的配置窗口期；持续跟踪REITs指数基金建仓节奏，同步布局高权重成分标的。
中信证券方面预测，2026年是REITs迈向万亿元规模的关键年份，长期市场空间可达 2万亿元，短期震荡不会改变其中长期的配置价值。当前，更建议各机构关注“稳健底仓+弹性品种”的组合，平衡分红收益与价格波动风险，待三季度供给压力释放完毕、增量资金入场后，该市场有望迎来新的企稳修复窗口，这也将成为全年核心布局的时点。
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